PYTANIE: Jaka forma umowy ze stowarzyszeniem jest najlepsza w przypadku udostępnienia nieruchomości (przez gminę).
Trudno wskazać najlepszą formę umowy udostępnienia nieruchomości, powinna być natomiast zgodna z przepisami prawa w tym zakresie. Najwłaściwszą formą wydaje się umowa użytkowania.
Powinna to być umowa określająca tytuł własności, choć najczęściej będzie to ograniczone prawo rzeczowe: użytkowanie. Poza ograniczonymi prawami rzeczowymi może to być oczywiście: własność, współwłasność, trwały zarząd, stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienia do wykonywania robót i obiektów budowlanych lub użyczenie choć to ostatnie należałoby jednak wykluczyć.
Stroną umowy użytkowania powinien być właściciel lub użytkownik wieczysty, a nie kolejny posiadać zależny.
Umowa powinna dokładnie określać nieruchomość wskazując numer działki, powierzchnię działki, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą. Dobrze jeżeli te informacje są określone w umowie.
Umowa powinna zawierać zgodę wszystkich współwłaścicieli jeżeli są tacy na wykonywanie robót budowlanych i inwestycyjnych na tej nieruchomości. Czyli przykładowo dla nieruchomości będącej własnością małżeństwa konieczne jest uzyskanie zgody obu małżonków.
Umowa ta stanowić ma warunek posiadania prawa do dysponowania nieruchomością. Warunek ten będzie oceniany na etapie oceny zgodności operacji z Programem. Powinna to być umowa dająca tytuł prawny do nieruchomości przez okres realizacji operacji inwestycyjnej i okres trwałości operacji, przez co najmniej 5 lata od dnia wypłaty płatności końcowej.
Umowa powinna być zawarta przez stronę która oddaje w użytkowanie nieruchomość na konkretny cel, najlepiej wprost odnoszący się do zakresu operacji. Przepisy mówią w tym miejscu, że dysponowanie powinno być na cele określone we wniosku o przyznanie pomocy, czyli zapewne dobrze byłoby określić ten cel w sposób bardziej szczegółowy niż jedynie wskazanie na tzw. cele statutowe.
W tym zakresie jest jednak problem który należy rozwiązać. Dotyczy odpowiedzi na pytanie, czy Gminie wolno oddać w użyczenie nieruchomości, które są własności gminy, podmiotowi, który nie jest ani jednostką samorządu terytorialnego, ani jednostką Skarbu Państwa. Pytanie dotyczyło wątpliwości w zakresie stosowania art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w kontekście uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2010r. sygnatura II CZP 70/10 – w uchwale tej Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi na następujące zapytanie prawne: "Czy umowa o oddanie w nieodpłatne użytkowanie nieruchomości budynkowych stanowiących komunalny zasób mieszkaniowy, przez gminę na rzecz komunalnej osoby prawnej jest sprzeczna lub stanowi obejście przepisów art. 13 ust. 1 w zw. z art. 14 ust. 2 oraz art. 25 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i z tej przyczyny jest nieważna w rozumieniu art. 58 § 1 k.c.?"
Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale stwierdził, iż „Umowa nieodpłatnego obciążania nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości użytkowaniem na rzecz samorządowej osoby prawnej jest nieważna”. Należy tu wyraźnie podkreślić, iż artykuł ten dotyczy wyłącznie ustanawiania na wskazanych nieruchomościach ograniczonych praw rzeczowych nieodpłatnie. Należy przy tym stanowczo odróżnić dwa pojęcia - czym innym jest bowiem użytkowanie, a czym innym użyczenie.
Zgodnie z art. 710 KC „Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”. Z samej definicji pojęcia wynika więc, iż użyczenie ma charakter bezpłatny. Potwierdza to również wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 grudnia 2009 r. II CSK 550/09, który stwierdził, iż ”Umowa użyczenia, motywowana jest najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego”.
Użytkowanie jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych, których katalog zawiera art. 244 KC, a o których mowa w art. 13 ust.1 oraz art. 14 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być co do zasady ustanawiane zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie (z uwzględnieniem jednak ograniczeń, o których w art. 14 ust. 2 ustawy). W literaturze spotyka się pogląd wskazujący zatem, że wobec innych podmiotów niż Skarb Państwa lub inne jednostki samorządu terytorialnego, ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości będącej własnością gminy ma być nie tylko odpłatne, ale również zgodne z zasadą ekwiwalentności świadczeń. Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i pociąga za sobą nieważność umowy z nią sprzecznej.
Reasumując, należy odradzić zawieranie umowy użyczenia nieruchomości gminnej bowiem jak to wskazywano powyżej jest to umowa nieodpłatna. Powinna to być raczej umowa odpłatnego użytkowania.